财面儿·年报深解金地集团:行业变局下的“生力军”

发布时间:2022年07月23日

       尽管过去一年房地产行业经历了深度调整, 但金地集团依然交出了一份“答卷”, 多项业绩指标表现突出。不仅资产和销售规模持续稳定增长, 利润也保持了相对稳定的水平, 可谓行业形势变化下的“生力军”。年报显示, 公司全年实现营业收入992.32亿元,

同比增长18.16%;归属于上市公司股东的净利润为94.09亿元。截至报告期末, 公司总资产4628亿元, 同比增长15.23%, 近五年复合增长率高达22%;归属于母公司的净资产630亿元, 同比增长9.57%, 近五年复合增长率达到11%。在分红方面, 金地集团也十分慷慨。公司拟向全体股东每 10 股派发现金红利 6.3 元(含税), 拟派发现金红利总额 28.4 亿元(含税), 占公司归属于股东的净利润的 30.2%公司2021年合并报表中的母公司。而这也是该公司多年来为其净利润的30%以上的现金分红。尽管2021年房地产行业整体呈下行趋势, 但行业内仍有部分优质企业表现出较强的发展韧性, 金地就是其中之一。 2021年全年, 企业销售规模实现逆势增长。年报显示, 公司全年实现合同额2867.1亿元, 同比增长18.15%, 合同面积1377万平方米, 同比增长15.25%——同年。位居TOP20房企前列, 也是为数不多的2021年实现年初销售目标的房企之一。出色的销售业绩归功于公司的城市深耕战略.截至2021年底, 金地已在全国78个地级市中的十余个城市中排名前十, 其中上海、金华、呼和浩特、徐州、昆山的市场份额排名第一。核心城市市场份额的持续提升, 为公司销售业绩的持续稳定增长提供了保障。与今年业绩会上仅重新提出收缩三四线布局、重回一二线城市的众多房企不同, 金地集团一直秉承“东密西比强”这几年, 重点发展高能级城市。 , 严控三四线城市下沉。以2021年为例, 金地已投资111宗土地, 新增土地储备总量约1636万平方米, 其中一二线城市投资占比高达65%, 一市场流动性较好、安全性较高的一线城市投资占比大幅提升至34%,

也将更好地规避市场低迷风险。此外, 截至2021年底, 金地预收账款(含合同负债)达1128亿元, 较2020年底增长19.1%, 也为公司未来业绩结算奠定了坚实基础。受市场低迷、疫情等多重因素影响, 2021年房地产行业毛利率整体将进一步下滑。
       根据今年3月以来发布年报的房企统计, 国金证券显示, 其中部分是14家房企毛利率不足20%, 平均毛利率为18.74%, 平均净利润率仅为8.21%。正是由于行业整体利润水平的下滑, 对企业的综合能力和精细化管理水平提出了前所未有的要求。对此, 金地集团表示, 公司在精准投资的基础上, 通过加强产品定位、成本控制、运营调度和加快体系建设, 加快核心业务系统数字化建设和数字化迭代, 不断推动公司发展。营销系统。核心能力和运营效率稳步提升, 对冲行业利润下滑的影响。具体而言, 2021年, 金地集团的盈利规模虽有波动, 但盈利能力仍将保持行业较好水平。年报显示, 2021年, 公司实现归属于上市公司股东的净利润94.09亿元, 同比下降9.5%。
       此外, 值得注意的是, 金地集团的换手率有明显提升, 净资产收益率(ROE)仍能达到15.7%, 领先行业。公司在年报中解释称, 主要受益于企业投资扩张、产品研发、工程成本、运营管理等各项专业能力的同比提升。自2020年“三条红线”融资监管新规出台以来, “三条红线”已成为房企健康指数的“晴雨表”。随着近几年市场的持续收紧, 保持金融盘面健康稳定逐渐成为整个行业的基本共识。对于金地集团而言, 公司始终坚持均衡发展、稳健经营的战略, 负债指数逐年稳步下降。具体而言, 金地集团2021年资产负债率为76.19%。剔除不构成实际偿债压力的预收款后, 公司实际资产负债率低至67.6%, 净负债率仅为55.2%。负债规模、净负债率等计息核心负债指标均处于行业较低水平。债务结构也在不断优化。截至报告期末, 金地一年以上中长期负债占全部有息负债的比例为68.25%, 短期负债占31.7%;其中境内负债占比92.3%, 境外负债占比7.7%, 较为合适。房地产行业发展周期长。与现金情况相比, 公司偿债能力充足。截至报告期末, 金地实现经营性现金流净流入94亿元, 持有货币资金余额648亿元。剔除限制性基金后, 一年内到期的有息负债覆盖率为1.4倍。金地集团正是因为其稳健的财务基础, 才受到资本市场的青睐。 2021年,

公司将通过开发贷款、中期票据、超短期融资券、ABS等多种融资方式补充资金, 持续优化现金流水平。其中, 企业共发行公司债券49.95亿元, 发行中期票据共计110亿元。截至报告期末, 企业债务融资余额1256亿元, 债务融资加权平均成本下降至4.56%, 比上年下降18个百分点, 处于行业绝对优势融资水平。此外, 2021年, 在行业内大部分公司降级的背景下, 金地集团也成为了明显的“局外人”。
       公司主要信用等级及各类融资产品评级均为AAA, 而金地的长期信用等级维持国际评级机构标准商场、写字楼、产业园、长租公寓等不同物业类型, 累计出租面积约244万平方米, 同比增长37.5%, 其中工业园区面积已达103万平方米。目前, 企业持有的经营性购物中心、成熟写字楼、工业园区、成熟长租公寓的出租率已达到90%以上的水平, 其中长租公寓的平均出租率为稳定在94%以上的基准水平。凭借卓越的运营能力, 2021年金地自有物业租金收入将达到约20.7亿元, 同比增长52%, 表现较为稳定, 这也可能成为新的利润增长点为公司未来。此外, 与地产主业深度协同的金地物业将于2021年正式更名为“金地智慧服务”。年报显示, 年内, 金地智慧服务新增面积超过7000万平方米。通过单项扩建和并购实现承包面积。截至2021年底, 金地智能服务合同管理面积超过3.3亿平方米,

其中外扩占比71%, 非住宅业务占比15%。市场拓展能力居行业前四位。从营收表现来看, 2021年金地智慧服务营收将突破50亿元, 达到52.8亿元, 同比增长30%。
       值得注意的是, 开发代建业务是近年来发展较快的新兴业务板块。 2021年, 金地集团新签开发代建业务项目19个, 签约面积超过300万平方米。年报显示, 截至2021年年末企业开发代建业务布局全国30多个城市, 管理服务项目近90个, 累计开发管理面积超过1500万平方米, 其中政府公建筑面积超过400万平方米, 已被多个市政府选定。预选承包商库, 品牌影响力也在逐年提升。金地还对财经网表示, 公司将进一步加强非住宅业务的拓展和竞争力, 积极布局房地产行业全产业链业务, 着力打造集团面向未来的长线和产业- 广泛的竞争优势。
       同时, 在养老、体育、教育、居家生活等行业稳步探索实践, 做好与住宅主营业务的协调平衡, 为未来发展寻找更多增长点。稻盛和夫曾说过, 萧条是一个公司成长的最佳时机,

克服萧条就像竹子一样创造一个“节日”。在经济繁荣的时候, 企业只是盲目地无“节”地成长, 成为单调脆弱的竹子。但是, 在克服各种低谷的过程中, 已经形成了许多“节”, 而这些“节”是企业再次成长壮大的支撑, 使企业的结构更加牢固。面对不确定的时代, 企业应该有一定的把握。只有勇于承担责任, 主动应对, 才能掌握主动防控和化解风险的主动权, 才能在危机中寻找机遇。而在每一次变革下, 那些在不确定中抓住机遇、在试错中站稳脚跟、坚定前行的企业, 终将脱颖而出。

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